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Interview

中古一棟物件のリノベーションを勧める理由とは

consultant
ハイクラスサラリーマン専任
佐々木 大地
DAICHI SASAKI

エージェントライブでは中古一棟物件の調達支援もおこなっている。物件を調達する際、オーナーには必ずリノベーションをおこなってもらうのだという。リノベーションが必要な理由とメリットは何なのだろうか。エージェントライブの佐々木に話を聞いた。

リノベーションで家賃収入が増える

「弊社では、お客様に中古物件を購入いただく際に必ずリノベーションをおこなっていただいています。マンションをリノベーションすることで入居率を上げ、家賃収入を増やすのです。そうすることで物件の価値が上がり、売却する際の価格も上がります。物件を売るときのことを考えてもリノベーションはとても大切ですね」

―――― リノベーションによって資産価値が上がることはわかるが、すべての物件においてリニューアルが必要とも考えづらい。新築や築浅でもリノベーションをかけるのだろうか?

大切なのは、リノベーションで
価値を上げられる物件を選ぶこと

「もちろん、すべの物件にリノベーションが必要なわけではありません。築浅の中古物件には必要ないでしょうし。弊社が必ずリノベーションをご提案するのは、リノベーションが必要な物件しかご紹介していないからです。つまり、リノベーションをかけることで資産価値を上げられる物件だけをご紹介しているということです。建物が古いことを理由に入居率が低くなった物件を仕入れ、リニューアルで入居率を上げる。要するに、建物が古くなった不動産を安く仕入れて、価値を上げるという戦略ですね」

―――― 確かに、入居率が低い理由が建物にあるのであれば、リノベーションによって入居率を改善できそうだ。しかし建物が古くて価格が安ければなんでも良いとは考えづらい。具体的にどのような物件を調達しているのだろう。

賃貸需要があって
築年数20年くらいの物件が狙い目

「まず、賃貸需要のある立地を選ぶことが必須です。リノベーションしても住む人がいない場所では意味がないですから。具体的には、都市部の駅から徒歩10分圏内が目安ですね。立地面が問題ない物件を見つけたら次は築年数を見ます。築年数は20年くらいが狙い目です。物件は築20年で最も価格が下落して、それ以降はほとんど価格は変わりません。つまり、一番安くて状態が良いのが、築20年なのです」

実際には他にも「総戸数」「間取り」「管理費」「修繕積立金」などを細かく確認した上で、より割安な物件を調達しているとのことだ。それでは最後に、リノベーションとは具体的にどんなことをおこない、そして物件の収益向上にどのように寄与するのかを聞いてみよう。

綺麗で高機能になれば入居者が増える。
賃料も上げられる。

「話がややこしくなるので『リノベーション』と一言で説明していましたが、実際には『修繕と改修』の両方をおこなうといった方が正確です。経年劣化によって起こった不具合を直して建設当時の水準まで戻し(修繕)、同時に間取りやデザイン、設備を一新して性能と居住性を高めるのです(改修)。建設当時と比べて居住者のライフスタイルは大きく変わっていますから、現在の居住水準や生活水準に合うようマンションをグレードアップさせるということですね」

「人は誰でも綺麗で高機能な物件に住みたいと思っているでしょう。だから修繕と改修をおこなうことで入居者は増えて、退去者は減ります。修繕と改修の効果はそれだけではありません。綺麗で高機能になることで賃料を上げることもできます。つまり修繕と改修によって物件は綺麗で高機能になり、入居率が上がって収入が安定し、さらに賃料アップによって収益性が高まるということですね。」

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