不動産投資の区分と一棟の違いについて

不動産投資を始めたいけど、区分物件と一棟物件のどちらを購入すべきか分からないとお悩みではないでしょうか。区分物件と一棟物件は、それぞれ特徴、デメリットなどが異なるので、自身の財政状況などに合わせて適切なものを選ぶ必要があります。

今回の記事では、自衛官の方向けに、区分物件と一棟物件の違いやメリット・デメリットをご紹介します。これから不動産投資を始めるのならば、ぜひお役立てください。

区分物件の特徴は「少額で始められる」「物件の流動性が高い」の2つです。以下ではこれら2つの点を解説します。

区分物件の場合、少ない資金からでも不動産投資が始められます。安いものだと500万円以下で購入できることもあるので、自己資金だけで投資を始めることも可能です。

不動産投資を行うには多額の資金を用意しなければなりません。そのため、多くの方は、金融機関から借り入れを行って投資を始めます。しかし、借り入れを行うと、毎月の返済によりキャッシュフローが悪化しやすく、不動産投資で収益をあげる難易度が上がります。

経験豊富な投資家であれば、支出に返済額が上乗せされたとしても、毎月安定した収益をあげることができるかもしれません。しかし、右も左も分からないような初心者の方は、借金の返済により収益が出せないばかりか、トータルで赤字になってしまうこともあります。

区分物件であれば、数年貯金をすれば購入できるような額の物件が多数あります。そのため、初心者の方でも借金を背負うことなく低リスクで不動産投資が始められます。

区分物件には流動性が高いというメリットもあります。ここでいう流動性とは、市場における流動性を意味します。すなわち、どのくらい頻繁に取引されているのかということです。

投資目的の物件の場合、流動性が高い方がよいです。なぜなら、流動性が高いほど売却しやすいからです。取引が頻繁に行われているということは、その商品を買いたいという人が大勢いるということです。したがって、売却のチャンスも多いです。

不動産投資は、株やFXに比べるとリスクが比較的小さい投資であるといわれています。しかし、投資である以上、リスクがゼロということはありません。どんなに慎重に行っても、なかなか入居者の決まらない部屋を購入してしまうこともあります。

そのような物件を保有した場合は、売却してしまうのが得策です。区分物件であれば、買い手が大勢いるので、すぐに売却して保有し続けるリスクを最小限に抑えることができます。

区分物件にもデメリットはあるので、その点をしっかり理解しておくべきです。以下では2つの代表的なデメリットを紹介します。

区分物件は、一棟物件と比べると利回りが低いです。利回りとは、投下した資金に対するリターンの割合を表す指標のことです。例えば、利回り5%の場合、1000万円の資金を投下すると、50万円が回収できます。このことから分かるように、利回りが大きい物件ほど、大きな収益をあげることができます。

なお、利回りはあくまで部屋が入居者で埋まっている場合の収益率です。利回りが５％だからといってその分の収益を必ず回収できるわけではないので、注意しましょう。

区分物件には、オーナーの裁量権だけで決定できないことが多いというデメリットもあります。具体的には、建物の管理や運営といったことがオーナーの独力で決定できません。

区分物件では、一つの建物に複数のお部屋があり、そのお部屋ごとにオーナーが存在します。そのため、一人の物件オーナーの考えで建物の管理・運営方針が変えられることはありません。通常は、物件オーナー同士で話し合いを行い、互いに合意したうえで方針が決められます。

不動産投資を行っていると、入居者を集めるために、リノベーションで内装をモダンなものに変更したいと考えることもあるでしょう。一棟物件であれば、すべて自分の所有物なので、自由に改装できますが、区分物件ではそうはいきません。このような自由度の低さが窮屈に感じることもあります。

一棟物件は、区分物件に比べ利回りがよいです。利回りがよいということは、リターンが大きいということなので、大きな収益が期待できます。

加えて、1棟まるごと購入することで、上手くリスク分散ができます。リスクが分散される理由は、部屋数の違いにあります。

例えば、区分物件では、1人の入居者が退去してしまうと、その時点で収益はゼロになります。一方、一棟物件では、1人が退去しても残りの住民からの家賃収入があるので、収益はゼロにはなりません。

同時にすべての入居者が退去することも考えられますが、それは非常に稀であるので、安定した収益が見込めます。

一棟物件は、利回りがよく空室リスクが分散されるので、安定した収益が見込めます。しかし、1棟丸ごと購入するには数千万、場合によっては億を超える資金を用意する必要があり、そこが大きなハードルになります。

もちろん、金融機関から借り入れるという手もあります。しかし、数千万円単位の額を借りるには、ある程度の信用と返済能力が必要であり、誰でも使える手ではありません。

区分物件と一棟物件には、それぞれメリット、デメリットがあり、優劣を付けるのは非常に難しいです。しかし、自衛官の方が不動産投資に取り組む場合は、区分物件の方をおすすめします。

区分物件をおすすめする理由の一つは、少資本で始められることです。1棟物件では、数千万円、数億円の資金が必要であり、現実的ではありません。区分物件であれば、探せば500万円以下の物件があるので、無理せず不動産投資に取り組めます。

2つ目の理由は、失敗によるリスクを小さくできることです。区分物件であれば、少資本でできるので、失敗した場合の損失も小さいです。加えて、流動性が高いので、売却して損失をチャラにしてしまうこともできます。

・まずは少ない資本で試してみよう

区分物件と一棟物件の特徴やデメリットについてご紹介しました。区分物件であれば、少ない資本で不動産投資が始められ、もし上手くいかなかったとしても、売却により損失を抑えることができます。

不動産投資の専門家でもない限り、初めから大きな資金を投下することはおすすめできません。まずは数百万円程度の資金を用いて、失敗しても大丈夫な範囲で投資にチャレンジしてください。