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Interview

守ってこそ攻められる。
高所得者の賢い資産運用とは

consultant
高所得ビジネスパーソン専任
桑名 謙太朗
KENTARO KUWANA

コンサルタントとして20年近く、投資業界の変遷をみてきた桑名。これまで不動産業界を取り巻いた隆盛と低迷を経験し、数多くの高所得者と接してきた。高所得者の多くは、果敢に攻め儲けを生み出すことは得意だが、自分の資産を守ることに対しては意外なほど無頓着だと桑名は言う。様々な時代を経た“今”の不動産投資、その実態を語ってもらう。

日本の高所得者は
自身の守りに無頓着

誤解を恐れず申しますと、高所得者は“手元にある自身のお金”に対して驚くほど無頓着だと感じます。高所得者たらしめるビジネスマインドによって、自身の価値を上げ資産を増やすことには卓越しています。しかし、形成した資産を守ることに対してはひどく無頓着なのです。顕著な例は税金でしょう。漠然と「税金を多く払っている」という意識はあっても、税金対策どころか具体的な金額も把握していない方が余りに多くおられます。例えば私のクライアントには、「年収が6,000万円あるにもかかわらず、50歳になるまで何の節税もしてこなかった」という方もいらっしゃいました。

この背景には、自身の納税額と向き合う機会の少なさがあります。なぜなら、企業に勤めている方のほとんどは会社が確定申告を代行してくれます。これは世界的に見ると稀なケースで、海外では確定申告を自身で行うことが一般的です。ですから、海外では当然のように、自身の納税額を把握し、資産を守る対策を行っています。一方、国内の場合では、オートマティックに納税が行われるため、資産が減っていくという実感を持てないままでいるのです。高所得者の場合は、年収2,000万円が見えた辺り、つまり個人での確定申告が必須になって、納税額と正面から向き合う機会となります。そのタイミングでやっと、今まで支払ってきた納税額の多さを体感することになるわけです。この気付きは早いに越したことはありません。この機会に、ぜひご自身の納税額を確認してみてください。まずは、それが資産を守る第一歩です。

守りこそ、
攻めの資産運用の土台

資産形成の“攻め”に秀でていても、気づかぬ損を防ぐ“守り”が疎かになっているとご説明しましたが、攻めるためには守りの資産運用が重要なファクターになり得ます。この資産を“気づかずに損をしている状態”から守るという概念を、私たちは“資産セキュリティ”という言葉で表現しています。資産セキュリティと聞いて、皆様は何を思い浮かべるでしょうか。おそらく節税という答えにたどり着くでしょう。間違いではありませんが、節税はあくまでも資産を守るための手段でしかありません。資産セキュリティの本質は“安心して資産運用をするためのベースを築く”ことにあります。

高所得者で資産に余裕が生まれてくれば、既存の資産を運用することはもはや当たり前かと思います。資産運用には、多くの投資商材がありますが、株やFXなどハイリスク・ハイリターンなものも多々あります。将来が何も担保されない状態でいきなりハイリスクな資産運用ができるでしょうか。私の経験上、中途半端な運用になるケースが多いようです。ご推察のとおり、中途半端なことは大体失敗します。カーレースでブレーキの効きが悪ければ大胆なアクセルワークができないのと同様に、攻めの資産運用に集中するためには資産セキュリティによる土台作りがとても重要になってくるのです。

節税効果とローリスク。
不動産投資は
資産セキュリティに
最適な守りの投資

資産セキュリティは無駄を抑えて攻めのベース作りとお話しいたしましたが、これに最適な手段が不動産投資です。不動産投資の主要メリットは「節税」「生命保険」「私設年金」の3つですが、これがまさに資産セキュリティに直結しているためです。不動産投資は、儲けるためではなく守りに特化したソリューションと言っていいほどです。高所得者にとって特に恩恵が強いのは、節税効果です。私のお客様を例にご紹介いたしますと、28歳の方で年収が1,700万円、翌年には2,000万円を超えるということで、ご相談をいただきました。ご契約前の納税額は350万円にまで達していましたが、2戸をご契約いただき、結果的に約100万円もの節税効果を得られました。

それでもやはり、投資は投資。「守りの投資とはいえ、リスキーでしょ?」と思われるかもしれません。確かに全くリスクが無いということはございませんが、他の有価証券などの投資商材とは圧倒的に違うところがあります。それは実物資産であること、つまり建物や土地が存在するということです。“物”がある利点は、資産自体が消えて無くなるということが基本的にはないことです。このため、“物”がない他の投資商材と比較すると、不動産投資は格段にローリスクです。ですから、資産運用における投資商材としては、「不動産投資は守り、他は攻め」と切り分けることで、賢い運用戦略を立てられます。

高所得者にとっての
不動産投資のメリット

不動産投資は高所得者の方にとって大きなメリットがあります。それは、“融資が受けられる”ということです。今の時代、所得が低い方には融資が下りません。融資が下りないために不動産投資をやりたくてもできない方がいる中で、高所得者だけが不動産投資のメリットを享受できるのです。その理由をご理解いただくために、少し不動産投資の歴史をお話いたします。

不動産投資と聞いて、皆様はどのようなイメージをお持ちになるでしょうか。残念なことに、大半の方は不動産投資にネガティブな印象お持ちです。これは不動産投資の歴史の悪い部分だけがピックアップされた結果であると思います。
ネガティブなイメージはバブル期から始まります。当時の不動産はキャピタルゲイン主体の、安く買って高く売る、売買差益を目的とした投資商材でした。ですが、バブル崩壊より不動産価格が急落し、「不動産投資は危ない」というイメージが定着してしまいました。次に、外資系金融機関の流入により、インカムゲインを目的としてレバレッジを効かせやすい商品として、低所得者層をターゲットに盛り上がりを見せました。しかし、リーマンショックの影響で外資系企業が撤退し、シュリンクしてしまいました。その次の段階、2017年後半までは、ある程度の資産がある方をターゲットとして、節税効果を得ながらインカムとキャピタルをバランスよく運用する合理的なスタイルで戦略的に運用ができるようになっていました。当社も昨年まではこの形でのご提案がメインでした。しかし、一部の悪質な業者や金融機関によるサブリース問題で、またしてもネガティブなイメージとなってしまいました。そしてこの結果、今現在、金融機関からの融資の審査が厳しくなり、「不動産投資を行いたくても融資が下りる高所得者しかできない」という状況が発生しているのです。

ここで重要なポイントは、全てのタイミングで賢く堅実に不動産を運用できていた方は、損することなく利益を出せているということです。なぜならば、先に上げた不動産投資における3つの主要メリット(節税・生命保険・私設年金)は今も昔も変わらずに存在しているのです。つまり、不動産投資の使い方や目的が時代によって変化しているだけで、不動産投資の持つ大きなメリットは変わらずあり、その時代にあった運用をすることで十分な効果を得られるということなのです。ですので、高所得者の方には、「高所得であるからこのメリットを享受できる」という今の状況を冷静にご判断いただき、賢い資産運用をしていただきたいと思っています。

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