一棟マンション投資のメリット・デメリット

一棟マンション投資とはどのようなものか、どんなメリット、デメリットがあるのかご存知でしょうか。投資を成功させるコツは、それぞれの手法のメリット・デメリットを把握して、自分に合ったものを選択することです。これは、不動産投資においても同じです。

今回の記事では、これから不動産投資に取り組む自衛官の方向けに、一棟マンション投資の概要、メリット・デメリットをご紹介します。一棟マンションの魅力を知りたいのであれば、ぜひ参考にしてください。

一棟マンション投資とは、マンション一棟をまるまるすべて買い上げて、それを投資用物件として活用する投資法のことです。一棟マンション投資においても、収益を得る方法は、通常の投資と同じように、家賃収入によるインカムゲイン、もしくは不動産売却益を狙ったキャピタルゲインの2つです。

一棟マンション投資と似たものとして、一棟アパート投資があります。これらの違いは、マンションを購入するのか、それともアパートを購入するのかという点だけであり、本質的には大差ありません。そのため、アパートをまるごと一棟購入される場合のメリット、デメリットは、一棟マンション投資の場合と同じです。

一棟マンション投資とよく比較されるものとして、区分マンション投資というものがあります。区分マンション投資は、マンションの一室を購入して、それを投資用に活用するというものです。一棟マンション投資と区分マンション投資は、マンションを投資に活用するという点で共通していますが、特徴やメリット・デメリットといった点が大きく異なるので、一緒くたに考えるのは控えた方がよいでしょう。

一棟マンションで投資を行うことには、いくつかメリットがあります。代表的なメリットとしては、「利回りがよい」「資産価値が高い」の2つがあります。以下では、この2つのメリットについてご紹介します。

一般的に、一棟マンションは区分投資に比べ利回りがよいとされています。実際に、一棟マンションの利回りの平均は、8%程度あるのに対し、区分マンションは4％程度となっています。

利回りとは、簡単に説明すれば、投資金額に対するリターンの割合のことです。不動産投資において、投資金額は物件購入価格、リターンは毎年の家賃収入を表します。

例えば、1000万円の物件を購入して、毎月5万円の家賃で入居者に貸し出す場合を考えてみます。この時、年間の家賃収入、すなわちリターンは60万円となるので、利回りは、

・利回り＝（60万円／1000万円）×100＝６％

と計算できます。この計算式から分かるように、リターンが大きいほど利回りが大きくなるので、投資的な観点からすると、利回りがよいほど優良物件であるといえます。

一棟マンションは資産価値が高く見積もられる傾向があります。一棟マンションの資産価値が高くなる理由は、物件と一緒に土地も所有するためです。

建物は時が経つにつれて劣化していくので、基本的に年々価値は下落していきます。一方、土地というものはその時の評価額に左右されるため、長く保有しているからといって下落するとは限りません。それどころか購入時よりも高騰することもあります。

このように、土地には建物のような劣化を気にする必要がないため、資産価値が高く評価されます。資産価値が高いと、売却するときに有利に働くだけではなく、融資も受けやすくなるため、投資を始める際の資金調達の面でも役立ちます。

一棟マンション投資はいいことばかりではありません。投資に取り組む際は、きちんとデメリットにも目を向けて判断することが大切です。以下では、一棟マンション投資の代表的なデメリットである「多額の資金が必要」「買い手が見つかりにくい」という2つについて解説します。

一棟マンション投資の最大のデメリットは、多額の資金が必要であるという点です。マンションを一棟購入するとなると、安くても数千万円はかかり、億を超えることも珍しくありません。

このような大金を自己資本で賄うのは困難なので、一棟マンション投資を行う際は、融資という選択をとるのが一般的です。しかし、融資といっても誰でも借りられる訳ではありません。融資を受けるためには、借主にある程度の信用が求められます。

加えて、融資が受けられた場合であっても、マンション購入費用全額を借りられるとは限りません。マンション一棟投資では、フルローンを組めることは少なく、ある程度自己資本も用意しておかなければなりません。

このように、一棟マンション投資には金銭的なハードルがあるため、誰でも気軽に始められるものではないでしょう。

不動産投資を行う際は、キャピタルゲインを狙ったり、売却益から更なる投資を行うために物件を手放すこともあります。しかし、マンション一棟をまるごと買い取ってくれる人はなかなかおらず、その点が大きなネックになります。

自衛官の方が不動産投資に取り組む場合は、一棟マンション投資よりも区分マンション投資の方をおすすめします。区分マンション投資をおすすめする理由は、「少ない資金で始められる」「リスクが小さい」の２つが挙げられます。

記事上部でもご紹介した通り、一棟マンション投資では億を超える資金が必要となることも珍しくありません。一方、区分マンション投資では、数百～数千万円程度の資金で始められ、自衛官の方でも無理なく資金を用意できるはずです。

加えて、区分マンションは流動性が高いというメリットもあります。流動性が高いということは、買い手が沢山いるということを意味します。実際に投資を始めたものの、人気のない物件を購入したために、思うように収益が上がらないということもあります。そのような状況に陥っても、区分マンションであれば、リスクが小さいので、不安になる必要はありません。

実際に、区分マンションなら売却して手を引くという手が使いやすく、損失もそこまで大きな額にはなりません。

このように、区分マンション投資は必要な資金とリスクの面で優れており、自衛官のような不動産投資の専門家でない方でも取り組みやすいです。

・まずは区分マンション投資で小さく始めよう

一棟マンション投資の特徴やメリット・デメリットについてご紹介しました。一棟マンション投資は、利回りがよく、大きな収益を得る可能性を秘めています。しかし、億を超える資金が必要な場合も多く、誰でも手を出せる訳ではありません。

加えて、投下する資金が多い分、失敗した時の損失も大きくなるので、初心者には難しいでしょう。これから不動産投資に取り組む自衛官の方は、まずは区分マンション投資で小さく始めてみてはいかがでしょうか。