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利回りの良い不動産投資とは?選び方のポイント

Overview

不動産投資を成功させるためには、物件選びがとても重要です。しかし、物件の選び方についてはさまざまな考えがあるため、なかなか選べずにお困りの方も多いでしょう。

そこで、今回の記事では、不動産投資の物件選びのポイントを2つに絞って解説します。この2つのポイントは、不動産投資を成功させるうえで最も重要なことであるので、ぜひ最後までご覧ください。

よい物件を選ぶポイント

投資用の物件を選ぶポイントは多数ありますが、すべてのポイントを押さえて物件選ぶことが最善とは限りません。なぜなら、あれもこれもと考えていると、不動産投資の本質が見えなくなってしまう恐れがあるからです。

不動産投資は、できるだけ多くの家賃収入を手堅く稼ぐことを目指して行うはずです。その目標を実現するために最低限押さえておくべきことは、「空室リスク」と「利回り」の2つだけでよいです。

空室リスクは、手堅く安定して稼ぐために重要です。一方、利回りは大きく稼ぐために大切な指標です。物事は複雑に考えすぎると、逆に上手くいかないものです。これから不動産投資を取り組む方は、この2つを押さえた物件選びを行いましょう。

記事下部では、空室リスクと利回りについてもう少し深掘りしていきます。

空室リスクの見極め方

不動産投資に取り組む方の多くは、家賃収入による不労所得を目的としていることでしょう。毎月安定して家賃分のお金が入るというのはとても魅力的なことですが、実際の不動産投資では、そう上手く不労所得を得られるとは限りません。

なぜなら、物件には空室リスクがあるからです。家賃収入は、あくまで入居者が埋まっている状態の時に得られるお金であり、一向に入居希望者が集まらない場合は、不動産投資による収入はゼロになります。それどころか、管理費や維持費でマイナスになってしまうこともあります。

そのため、投資目的で物件を選ぶ際は、空室リスクはどの程度なのかを見極めることがとても重要です。

空室リスクは、物件の需要から判断できます。需要が高い物件であれば、入居希望者が多いので、空室リスクが低いです。つまり、空室リスクの低い物件を見つけるには、需要の高い物件を探せばよいということになります。

物件の需要を見極める際は、「周辺環境」「管理・メンテナンス」「設備や様式」の3つのポイントをチェックすることをおすすめします。以下では、これら3つのポイントを解説します。

周辺環境から判断する

建物の立地、周辺環境から物件の需要をある程度判断することができます。チェックするポイントは、駅からの距離、スーパーやコンビニまでの距離、飲食的の数、商業施設までの距離などが挙げられます。

駅からの距離に関しては、基本的に近い方が利便性が高いのでよいです。最寄り駅の路線の数も確認しておいた方がよいでしょう。路線が多いほどアクセス面で優れているので、物件の人気は高くなります。

しっかり管理されているのか確認する

建物全体の管理が行き届いているのかという点も、物件の需要に大きく影響を与えます。管理が不十分な物件の場合、共用部分にゴミが散らかっていたりすることがあり、入居希望者からの印象が悪いです。そのため、人気がない物件であると考えられます。

同様に、建物の破損などを放置している場合も印象が悪くなります。何事も第一印象はとても大切です。建物の中だけではなく、建物全体もチェックするようにしてください。

建物の設備や様式の新しさをチェックする

建物の設備や様式が古臭い物件は、あまり人気のない物件である可能性が高いです。入居者の立場になれば分かるように、お部屋はなるべくモダンで洗練されていることが望ましいです。

また、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティへの意識が高い物件も人気が高いので、その辺も確認しておくとよいでしょう。

利回りの計算方法と注意点

利回りの良い不動産投資とは?選び方のポイント_02

投資では、利回りというのがとても重要な指標になります。利回りとは、簡単に説明すれば、資金を投下するといくら回収できるのかを表すものです。不動産投資においても、利回りはよく用いられる指標であり、物件選びの際にとても役立ちます。

不動産投資の場合は、「表面利回り」「実質利回り」の2つの利回りがよく使われます。表面利回りと実質利回りの違いは、諸経費を考慮するかどうかという点です。実質利回りでは、諸経費も考慮した計算となるので、より実情に近い値を返します。

利回りは、基本的に高ければ高いほどよいです。しかし、利回りだけで判断すると、投資に失敗してしまうことも多く注意が必要です。

利回りへの理解を深めるために、以下で利回りの計算方法を説明します。また、利回りだけで物件を選んでしまうことの危険性についても解説します。

表面利回りと実質利回りの計算

不動産投資で用いる利回りは、年単位、すなわち年利で計算されます。利回りは、一般に分数の形で表され、分母を投下した資金、分子を回収できる資金にします。不動産投資では、投下した資金は物件価格に相当し、回収できる資金は1年間の家賃収入に相当します。ゆえに、以下のような式になります。

 

・表面利回り=(1年間の家賃収入/物件価格)×100

 

上式がいわゆる表面利回りと呼ばれるものになります。一方、実質利回りは、家賃収入から諸経費、例えば建物の修繕費や保険料、税理士への報酬を引いた額を分子に置きます。すなわち、実質利回りは以下のような式で表されます。

 

・実質利回り=((1年間の家賃収入ー諸経費)/物件価格)×100

利回りだけで物件を選ぶことの危険性

利回りが大きい物件ほどリターンが大きいので、お得であると考えられます。しかし、利回りの計算式から分かるように、不動産投資におけるリターンとは家賃収入であり、これは入居者の有無に依存するものです。

つまり、利回り通りに資金が回収できる訳ではないとうことです。利回りは、あくまですべての部屋に入居者がいる、いわば最高のパフォーマンスを発揮した状態での回収率です。人気のない物件であれば、入居者が決まらず、1円も回収できないといったことも起こりうるのです。

利回りを考える時は、空室リスクもセットで考えるべきです。そうすれば、利回りに釣られて収益性の低い物件を掴まされることが少なくなります。

【まとめ】

・2つのポイントは合わさることに意味がある

不動産投資用の物件の選び方についてご紹介しました。今回ご紹介した選び方のポイントである「空室リスク」と「利回り」は、2つが合わさることに意味があります。

空室リスクだけを見ると、安定した収益は望めますが、大きく稼ぐことは難しいです。一方、利回りのみで判断すると、需要のない物件を購入してしまい、大きな損失を被る可能性があります。

これら2つのポイントは、一つも欠けてはダメです。これから不動産投資を行う方は、必ず2つの観点から優良であると判断できる物件を選ぶようにしてください。

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